平家造り三原則

　「最近、大手住宅メーカーがこぞって分譲地の販売を開始しています。なぜか？」
　それは簡単です。
　「家だけでは売れなくなった」からです。
　家を建てるのに、土地が絶対必要です。

　建替えや親元の田・畑に家を建てられる方は別として、ほとんどの方が土地から家造りを始めなければなりません。
　そこで、家だけでは魅力の無くなった大手住宅メーカーが、土地をエサに家を売る「建築条件付分譲地」の販売に力を入れ始めたのです。


　今、地元の工務店が元気です。
　それは、大手住宅メーカーの家は「高い」というのが皆さんに解り始めたからです。

　地元の工務店が建てる家と、大手住宅メーカーが建てる家と、同じような造りや間取りでなぜ、坪単価で10万円以上も建築単価に違いが出るのか？
　だから、大手住宅メーカーは、中小の工務店が資金的に手の出せない土地開発に力をいれ、家以外の魅力でお客様の目を引こうとしているのです。

　「土地がないと家は建たない」だから土地をしっかりと確保しているのです。
　親御さんの援助や、自己資金をいっぱい貯めて計画的に家造りを考えていた方は、
　大手住宅会社の土地を購入し、しっかりした安心の出来る家造りを進められたら良いと思います。

　しかし、少しでも予算を切り詰めて家造りを考えている方は、次の方法をお勧めします。

１．4～5年経った宅地開発業者が行った分譲地の残宅地を探す。
２．信頼のおける仲介者を立てる。

　宅地開発業者にとって土地は商品です。
　どんな商売でも、商品は回転させなければなりません。
　特に、銀行借入の多い宅地開発業者は、次の借入を申し込む際に滞っている商品（土地）があれば、借入条件に反映してきますので、値引き交渉もしやすくなります。

そこで「土地価格の交渉をする人」の選定が問題になります。

(1)　不動産会社
(2)　建築を頼む建築会社

(1)は、業者同士横のつながりがあるから、難しい面もあるかもしれません。しかし、相手の内情をよく知っていて無理が効くかもしれません。
(2)は、建築するところを決めているのなら、資金内容も把握しているので予算内での交渉はしてくれると思います。

　結果的には(2)の選択が正解だと思いますが「その土地半値になりませんか？」といって、本当に半値で交渉してくる担当者だと、なお良いですね。
　でも購入時に少し注意して欲しいことがあります。

※「土地を買うとき注意する事」とは…続きは、小冊子にて

大きな間違い

　なぜあなたは、住宅購入をお考えになったのでしょうか？
　住宅をお求めになるとき、「子供のために」と多くの方がおっしゃいます。

　子供のための家造りにしてしまうと、子供の数だけ部屋をつくり大きな家になり、また、子供部屋は南の日当たりのいい場所にと、子供中心の家造りになるのです。でも、子供は何れ育ちその家を出て行き、ゆくゆくは夫婦二人だけの空間になるのですよ。

　だから私は、「夫婦のための家造り」にしてくださいとアドバイスしています。

　夫婦二人が住みやすい家造りをテーマにすれば、仲のいい家族が暮らす家になります。子供は親をいつも見ています。ここが一番肝心なところです。
　仲のいい夫婦からは決して、親不孝の子供は育ちません。

大きな家にしない大原則は「無駄なスペースをなくす」

　一番簡単な方法「廊下」を造らない
　特に2階に上がる階段と廊下をなくせば、最低6畳分のスペースが省けます。

　だから「平家」です。
　バリアフリーというけど、家の中で一番段差のあるのは2階という大きな段差でしょう！
　家庭内事故で多いのも、階段です。
　いくら小さくて住みやすくなったといっても、夫婦の寝室は子供部屋から少し離してくださいね。
　これが「夫婦のための家造り」のポイントです。

※続きは、小冊子にて

　住宅購入のための簡単な資金計画例をたててみましょう。

　まず、土地を購入します。すると土地を自分の名義にするため登記料がかかります。仲介業者がいれば仲介手数料がかかります。
　大型団地なら、集会場を建てたりするための団地負担金がかかるケースがあります。しばらくすると、不動産所得税という税金がかかってきます

◆計算してみましょう

　土地代 1,000万円 　＋　仲介手数料 約37.5万円　＋　登記料 約15万円　＋　負担金・取得税 約17.5万円　＝　1,085万円

　今度は、建物にかかるものとして、建物本体価格に屋外給排水工事費などの付帯工事代。
　（一般に、敷地の大きさや建築場所によって建築代を、本体工事と付帯工事を分けます）
　諸経費として、建物登記料、火災保険料、保証人をたてない代わりに保証保険料等がかかります。
　家が出来上がると、カーポートなどの外構工事代、カーテンや照明器具代また、引越費用なども考えておかなければなりません。

◆計算してみましょう

　建物本体 1,500万円　＋　付帯工事 120万円　＋　諸経費 145万円　＋　外構工事 100万円　＋　照明・引越 50万円　＝　1,915万円

　ということは、土地代（仮に1,000万円）＋建物代（仮に1,500万円）合計で2,500万円で建つと思っていたところが、
　実際は3,000万円の資金を用意しておかなければならないということです。

　これは一般的なことで、建築場所・住宅ローン借入先・建築業者によっては、かなりの金額の差が出てきます。
　例え頭金を500万円入れても、住宅ローンは2,500万円すると、金利2％・35年返済で計算すると月々82,815円になります。

資金計画のポイント

１．住宅ローンの借入は2,000万円以内にする。
　それ以外は自己資金または、親のスネをかじる。

２．住宅ローンの返済は年収（税込みの総収入）の20％以内にする。
　例えば、年収400万円の方なら、年間80万円、月々6.6万円以内
　これはあくまでも、主人ひとりの収入で考える。奥さんの収入は考えない

３．支払いは今の家賃と同程度か、家賃以下

　これが私の勧める資金計画です。

　では、目安として
　土地500万円以内・建物1,200万円以内・諸経費他300万円以内、総トータル2,000万円以内

　これを目安に計画を進めてください。

※続きは、小冊子にて